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公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定？\n买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定？\n城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定？\n城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定？\n国家政策三令五申禁止城镇居民购买农村房屋，具有极强的针对性，现行法律明确禁止集体所有的土地使用流转，而城镇居民购买农村房屋实际导致宅基地使用权转让，理应受到严格的限制，应认定城镇居民购买农村房屋违反法律、法规和政策性规定和精神而无效，不具有法律约束力。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n不同集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？\n根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与物定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其物权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？\n集体经济组织成员之间买卖农村房屋合法有效的具体法律依据和法理为：\n1、宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法有处分转让的权利。\n2、现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中确定了农村村民可买卖、转让其所有的房屋。\n3、现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
行政案件文章
[德林律师法律小贴士分享]\n农村房屋买卖的效力如何认定？\n宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
侵权责任纠纷
[德林律师法律小贴士分享]\n中介公司基于房价上涨有利可图，指使公司员工假扮买家通过订立买卖合同的方式将涉案房产控制在手中，以便伺机寻找买家转卖谋利，其行为构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n不动产权属确认的基本原则是什么？\n对于因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产权属争议，既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属，也不能一概根据“谁出资，谁受益”的原则来处理，而应根据物权法规定的确权规则，区分情况，合情、合理地认定标的物的权属以及当事人之间的权利义务。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n房屋借名登记如何处理？\n1、当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。\n2、当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。\n3、借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障性住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n“阴阳”房地产居间合同情形下居间报酬如何确定？\n房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。由于备案合同价格往往低于实际交易价格，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，应当为无效合同。据此，应当以真实交易价格作为计算中介费的依据，否则对中介机构显失公平。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
侵权责任纠纷
[德林律师法律小贴士分享]\n中介机构所提供信息与事实不符是否承担责任？\n不动产居间合同中的中介人作为专门从事房地产经纪活动，办备较强专业知识、能力和风险意识的公司或机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并如实向委托人如实告知与合同订立相关的情况，故意隐瞒、提供虚假信息以及重大过失给委托人造成损失的，居间人应当赔偿。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n“独家委托条款”的效力如何认定？\n中介使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款，具有一定的合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应根据审查是否尽到合理提示和说明义务；如果未尽该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。对“不订合同即须支付违约金”等条款，应认定因加重委托人的责任，排除其主要权利而无效。而对“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”等条款，因违反法律的强制性规定而无效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
行政案件文章
[德林律师法律小贴士分享]\n房屋买卖居间合同中的“返跳单”条款的效力如何认定？\n二手房地产交易中判断买受人或出卖人是否构成“跳单”，需要综合考虑房产中介服务的全过程及看房确认书、委托购房协议整体条款的约定，还有委托人有无规避支付中介服务费的主观恶意和跳过已签署看房确认书、委托购房协议（或委托卖方协议）的房产中介完成交易的客观事实等因素。\n“返跳单”条款属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，合同双方当事人均应依约履行合同义务。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n对将来可能取得所有权房屋买卖合同问题应当如何处理？\n民法上将来取得之物的买卖，出卖人在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同是否能够继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。\n买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记的自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
公益普法
[德林律师法律小贴士分享]\n是否追及抵押人进入诉讼？\n存在抵押的二手房买卖合同当事人一方请求确认买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果抵押权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当将抵押贷款合同纠纷与买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理买卖合同纠纷。抵押权人就抵押贷款合同纠纷另行起诉的，可以与买卖合同纠纷合并审理。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n设定抵押权的房屋买卖合同如何履行？\n在合同约定履行期限届满时，出卖人仍未取抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的，房屋登记机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任，如果买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，则法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。\n 如果买受人依据物权法的规定行使涤除权，法院应予准许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付购房款
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[德林律师法律小贴士分享]\n房贷新政\n对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
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[德林律师法律小贴士分享]\n明显加重购房人付款义务的格式条款无效。\n购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未匹获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n在买受人因买卖合同与开发商发生的纠纷中，包销人最终所应承担的是连带责任还是补充责任？\n对于买受人来说，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，售房利益也由开发商与包销人共同享有，当买受人的合同权利受到侵害，开发商与包销人之间的违约责任没有先后、大小之分，他们应对买受人承担连带责任。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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