未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定该公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了全部款项，并收到了土地界限图。

后来，湛江土地总又将这30亩土地转售给另一家公司。但这家公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决该转售合同无效，湛江土地总需要返还已收取的款项。湛江土地总于是向原转让方主张权利，要求返还土地转让款，但原转让方已经注销，由其开办银行承担债务。

争议焦点

湛江土地总认为：原转让方没有取得土地使用权，也没有办理土地出让审批手续，土地转让合同应属无效，应当返还已支付的转让款。而且自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。

遂溪中行（原转让方的开办银行）则认为：双方签订的实际上是合同转让，不是土地使用权转让，合同有效。而且湛江土地总从1994年出具收据后直到起诉前都没有主张过权利，已经超过了诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，原转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总的主张并未超过法定的两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权，并且完成出让审批手续，否则转让合同无效。本案中，原转让方既未取得土地使用权证，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中，转让方未取得合法手续是合同无效的主要原因，应承担主要责任。

第三，诉讼时效的计算很重要。本案中，湛江土地总虽然出具了"款、地两清"的收据，但后来因转售合同被确认无效，权利受到侵害，诉讼时效从此时才开始计算，并未超过法定期间。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否完成出让审批手续。如果对方不具备条件就签订合同，合同可能被认定无效，存在较大风险。在文山地区处理类似纠纷时，建议在签约前委托律师进行尽职调查，避免后续产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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