无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价4亿多元。合同约定，必须经过原土地持有人厚南公司签字盖章才能生效。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，土地还在厚南公司名下，于是起诉要求认定合同无效，返还购房款。

实际上，厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但始终没在预售合同上盖章。深发公司也没拿到该项目的土地使用权证和预售许可证。后来因项目手续不全、资金纠纷，顺兴公司拒绝继续付款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司则认为：厚南公司已出具承诺书认可销售，合同应当有效，顺兴公司应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但未办理土地使用权变更登记。最高人民法院二审改判，认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反法律强制性规定，合同无效。深发公司应返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证照，预售合同可能被认定无效。本案中，深发公司连土地使用权都没拿到，就卖房收钱，风险极大。

第二，合同约定须经第三方盖章才能生效，但第三方始终没盖章，合同未生效。即使事后有承诺书，也不能代替合同约定的生效条件。买房人要注意，合同约定的生效条件必须严格履行。

第三，开发商在未取得合法手续前收取大额购房款，一旦合同无效，不仅要退款，还要赔偿利息损失。在文山地区，购房者如果遇到类似情况，建议先查询开发商的五证是否齐全，避免钱房两空。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商的土地使用权证、预售许可证等证件原件。如果开发商无法提供，不要轻易付款。一旦发生纠纷，及时起诉要求返还购房款并主张利息损失。文山地区的购房者可以到当地住建部门查询项目是否合法。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市