按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与中国银行宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司以所购房屋权益作抵押，向银行贷款人民币数千万元，泰合公司提供担保。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来因资金困难未能按期足额还款。

银行催收未果后起诉要求解除贷款合同，并主张以抵押房屋优先受偿。中振公司辩称，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还称已在2011年将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，因此银行不享有优先权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应认定无效；且房屋已抵押给案外人并登记，银行无权优先受偿。银行主张：按揭合同合法有效，中振公司违约应承担还款责任，银行对抵押物享有优先受偿权。

法院判决

一审法院判决解除贷款合同，中振公司一次性归还本息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。二审最高人民法院维持原判，并指出：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定合同无效；中振公司另行抵押的行为发生在按揭合同之后，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同的效力不以抵押登记为唯一条件。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行发放贷款，开发商提供阶段性担保。这种模式在实务中已被广泛认可，不能简单套用一般抵押规则。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的权利。中振公司虽将房屋另行抵押给案外人，但该抵押发生在按揭合同之后，且案外人的抵押登记因房屋未竣工验收而无效，因此银行对抵押物的优先受偿权不受影响。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房时，即使未及时办理抵押登记，也不意味着合同无效。但建议尽早完成登记，避免权利争议。在文山地区，购房人如遇类似纠纷，应保留好贷款合同、还款凭证等材料，及时咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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