开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能在合同约定的日期前交付房屋。
深业公司交房延期的主要原因是供电问题。深业公司与电业局签订了供电协议并支付了投资款，但因电业局未能及时落实供电设施，直到1995年才正式供电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张深业公司逾期交房，已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则辩称，交房延期是由于供电问题这一非其所能控制的事件所致，符合合同约定的延期交房条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。最高人民检察院提出抗诉，认为合同应认定无效，但最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，这并不当然导致合同无效。根据相关司法解释，只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，且事后能够补办手续，合同仍然有效。
第二，关于延期交房的责任。合同约定，如果遇到非深业公司所能控制的事件，可凭政府部门证明延期。本案中的供电问题属于此类情况，因此深业公司在该期间的延期不构成违约。但供电问题解决后，深业公司仍拖延交房，则需承担违约责任。
第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司可提出终止合同。二审法院查明，旅游公司起诉时该条件尚未成就，且深业大厦已通过竣工验收可以交付，因此不支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，特别是“非开发商所能控制的事件”这类模糊表述。遇到开发商逾期交房，建议先判断延期原因是否属于合同约定的免责情形，再决定是要求继续履行还是解除合同。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，结合合同条款和实际情况维护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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