房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦租给宇航公司，租期很长，双方约定了租金和付款方式。但大楼建好后，消防、水电等设施没达标，宇航公司强行开业，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业整顿。双方因为租金支付等问题闹上了法院。

宇航公司说，郊区供销公司没做好消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，所以自己有权拒付租金。郊区供销公司则说，宇航公司已经实际使用了大楼，就得按约付钱，停业是宇航公司自己造成的。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没完成消防、供电等义务，导致商厦无法合法营业，自己有权行使抗辩权，不付或少付租金。

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际接收并使用了大楼，租金应按合同约定全额支付，停业是宇航公司自身经营问题，与己无关。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同有效，但合同履行期间，因郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦处于违法经营状态。法院认定，在违法履行期间，租金标准不能按合同约定的正常租金计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准，并结合双方过错程度，酌情确定应付租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方不履行合同义务，另一方可以暂时不付钱，但前提是对方的不履行必须达到一定严重程度。本案中，消防、供电问题直接导致商厦无法合法经营，属于根本性违约，宇航公司有权抗辩。

第二，房屋租赁合同违法履行期间，租金不能按正常标准计算。法院会考虑房屋实际使用价值、双方过错、市场租金等因素，公平确定应付金额。这提醒我们，出租方必须保证房屋符合法定使用条件。

第三，实践中，很多租赁纠纷源于配套设施不完善。双方在签约前就应明确各自义务，特别是消防、水电等关键事项，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要实地查看房屋的消防、水电等设施是否合格，并要求出租方书面承诺完成时间。在文山地区，因消防验收问题引发的租赁纠纷不少，建议在合同中明确约定违约后果，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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