土地使用权转让合同无效怎么办

土地使用权转让合同无效怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）和中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的一家公司签订了一份土地转让协议，约定将位于广西北海市的一块土地转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分款项后，拿到了土地红线图，并出具了收据，表示款项和土地两清。

后来，湛江土地总把这块土地又转卖给了另一家公司，但这家公司起诉要求确认转让合同无效，法院最终判决合同无效，湛江土地总需要返还对方支付的款项和利息。于是，湛江土地总又回头起诉遂溪中行，要求返还当初支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：合同无效是因为转让方没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，所以遂溪中行应该返还土地转让款。遂溪中行则认为：双方已经履行完合同，而且湛江土地总起诉时已经过了诉讼时效，法院不应支持。

法院判决

最高人民法院最终撤销了一审判决，认定土地转让协议无效，判决遂溪中行返还湛江土地总支付的土地转让款及利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，合同无效，且湛江土地总的起诉未超过法定诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件，转让方必须取得土地使用权并办理出让手续，否则合同无效。本案中，转让方不具备这些条件，合同被认定无效是合理的。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。即使双方已经出具了“款地两清”的收据，也不能改变合同无效的法律后果。

第三，诉讼时效从权利人知道权利受侵害时起算，本案中湛江土地总在另案判决确认合同无效后才明确权利受侵害，因此起诉未超过时效。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证并完成出让手续，避免合同无效后产生纠纷。在文山地区，类似案件也需注意诉讼时效问题，不要错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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