按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款。银行起诉要求解除合同、收回贷款，并以抵押的房屋权益优先受偿。

中振公司提出，合同签订后没有到房产部门办理抵押登记手续，根据当地政府规定，抵押无效。另外，中振公司此前已将同一房屋抵押给另一家信托公司，并办理了登记。因此，银行不应当享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，抵押无效；且房屋已抵押给案外人，银行无权主张权益。银行则认为，按揭合同是三方自愿签订，不违反法律，且已实际履行，应当有效，银行对房屋权益享有优先权。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，银行对抵押房屋的拍卖价款享有优先受偿权。理由是：按揭与一般抵押不同，当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效；中振公司将同一房屋再抵押给案外人，发生在按揭合同之后，且该抵押实际未履行，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同是购房人、银行、开发商三方之间的综合性合同，性质上不同于传统的财产抵押。即使没有办理抵押登记，只要合同内容不违法、各方真实自愿，合同仍然有效。购房人不能因为未登记就否认银行的优先受偿权。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，其规定的"未经登记无效"与当时国家法律不冲突，但法院认为按揭不同于抵押，不能简单套用该规定。这提醒大家，地方规定不能随意否定合法合同的效力。

第三，一房多抵时，权利顺序以设立时间先后为准。本案中，后设立的抵押因未实际履行而无效，不影响在先按揭合同的效力。购房人如果欠款，银行仍可以就房屋拍卖款优先受偿。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，一定要按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，甚至拍卖房屋。如果遇到资金困难，应主动与银行协商展期或重组。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房人在签订按揭合同前仔细阅读条款，并咨询专业律师，避免因违约导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市