未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4.2亿余元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，也未经土地实际使用权人厚南公司签字盖章。

后来顺兴公司发现，该大厦土地存在多次转让，深发公司根本无权出售期房，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。而深发公司则拿出厚南公司事后出具的一份“承诺书”，称厚南公司已认可其销售行为。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方所签预售合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且双方已实际履行，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同签订时即存在的违法情形。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力有严格的法律门槛。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须“四证齐全”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，事后追认不能“倒填日期”。本案中厚南公司虽然事后出具承诺书，但法院认为这不能改变合同签订时即违法的事实。购房者不能轻信开发商“手续正在办”的口头承诺。

第三，无效合同的法律后果是返还财产。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收了5000万元，就要连本带利还回去。购房者如果遇上类似情况，可以要求开发商全额退款并赔偿利息损失。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房前，务必要求开发商出示“五证”，特别是国有土地使用证和商品房预售许可证。如果开发商以“正在办理”为由推脱，建议暂缓付款。在文山地区，有购房者因轻信开发商“先交钱后补证”的说法，最终陷入合同纠纷。建议签约前到当地住建部门核实项目预售许可信息，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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