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[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人的质量瑕疵担保责任如何承担？\n出卖人就转让房屋对买受人负有质量瑕疵担保责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。\n出卖人明知或应当知道房屋存在质量瑕疵，而故意隐瞒的，买受人请求出卖人承担修复、赔偿损失等违约责任的，应予支持。

[德林律师法律小贴士分享]\n房屋价款纠纷与质量异议如何处理？\n在出卖人要求买受人支付房屋价款的诉讼中，买受人主张房屋存在质量瑕疵，拒绝支付房屋价款，或要求减少房屋价款的，一般应当作为抗辩处理。\n如果买受人主张房屋存在质量瑕疵，并要求出卖人承担修理、支付违约金、赔偿损失等违约责任的，应当告知买受人提起反诉或另行提起诉讼，买受人提起反诉的，与房屋价款纠纷一并处理，买受人不提起反诉的，对房屋质量问题，在房屋价款纠纷中不予处理。

[德林律师法律小贴士分享]\n在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋？\n就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人因此可以拒收房屋。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n买受人在约定的交房期限届满之日起超过诉讼时效期间起诉的交房的，能否支持？\n如果交房期限届满时房屋具备法定交付条件，应适用诉讼时效期间。\n如果交房期限届满时房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师\n祝各位端午节快乐！！！

[德林律师法律小贴士分享]\n购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？\n买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

疫情下的法律进校园，王德林到秉烈乡中学开展法律网络直播课

今年疫情以来，对各学校的法律进校园产生了很大的影响，为创新法律进校园讲课方式，2020年6月19日下午，云南

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责？\n开发商不应因此而免责。政府部门逾期办理备案的行为并不存在于商品房买卖合同关系之中，而是处在行政管理部门与开发商之间的行政关系之中，若开发商因此而免责，相当于将行政管理部门原因所造成的损失转嫁给购房者承担，与公平原则相违背。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？\n如果合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接收房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商逾期交房应如何承担违约责任？\n1、购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。\n2、购房人有权要求支付违约金并解除合同。\n3、购房人有权要求赔偿损失。\n\n《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质如何区分？\n两书的交付属于行政法规和行政规章规定的当事人的义务，属于出卖人的法定义务，出卖人必须严格遵守，故两书的交付应属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房交付条件的判断标准如何界定？\n应当以备案验收合格作为交付条件。未经过验收备案并取得《商品房验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件的，开发商应承担逾期交房违约金。\n\n商品房验收合格的标准是什么？\n商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？\n买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房“一房数卖”合同如何履行？\n1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。\n2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。\n3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。\n4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。\n5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n共有存量房买卖合同的效力如何认定？\n从维护公示、公信原则和保护善意守约方的角度出发，一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的合同应认定为有效；但有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外；二是房屋出售时，权利人登记为数人的，基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

[德林律师法律小贴士分享]\n未取得产权证书的存量房买卖合同的效力如何认定？\n买卖合同签订后，在不损害国家利益与社会公共利益的前提下，应当以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。当事人以房屋尚未取得房产证为由主张买卖合同无效的，不宜支持。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n如何理解实际交付的房屋与样板房之间的一致性？\n要求实际交付的房屋与样板房在每一个具体细节上都保持一致是不现实的。\n如果样板房和实际交付的房屋均为毛坯房，只要实际交付的毛坯房经过验收合格即可。\n如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋的装修材料与样板房一致即可。\n如果实际交付的房屋和样板房之间一个为毛坯房，另一个为装修房，则二者之间难以比较。

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房宣传资料是否具有法律效力？\n商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺明确、具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，应当被认定为要约，视为合同内容的一部分。

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？\n此类案件应适用《消费者权益保护法》，其理由为：\n1、根据《消费者权益保护法》第2条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，可见消费行为的法律特征有两个：一是行为目的必须为生活需要；二是购买的标的物必须为商品。\n2、《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所受到损害的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的保护。

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房虚假销售广告的责任如何承担？\n在涉及商品房销售广告的责任承担过程中，不能一概而论，应当根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任，甚至消费者权益保护法的归责原则具体确定。\n1、要约条件下的责任承担\n如果把商品房销售广告认定为要约，受要约的法律拘束力，一般情况广告主承担两种责任：一是违约责任；二是缔约过失责任。\n2、要约邀请条件下不承担民事责任\n根据要约邀请的一般原理，要约邀请并不具有法律拘束力，如果商品房广告主作出的宣传广告为要约邀请，并且没有实际履行，从理论上讲并不承担民事责任。

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理？\n现房销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默认，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当即提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；\n期房销售中，买受方往往通过广告来选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对

德林律师法律小贴士分享]\n怎样认定商品房广告是否为虚假广告？\n可以由以下两个标准来界定房地产虚假广告：\n第一，内容上的失实性。即只要房地产广告内容与客观实际情况不相符，就应当认定其为虚假广告。\n第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。