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[德林律师法律小贴士分享]\n“凶宅”的出卖人应当承担物的瑕疵担保责任\n买卖合同的标的物如果是“凶宅”，无疑它的交易价值会大为降低，成交的可能性也会降低，房屋中发生的“非正常死亡”的事实当然会构成物的价值瑕疵。“凶宅”的出卖人应当承担出卖人应当承担物的瑕疵担保责任。
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[德林律师法律小贴士分享]\n开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权\n外墙面不属于单个业主，并不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。
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[德林律师法律小贴士分享]\n商品房面积按套内建筑面积计价，面积存在误差的处理\n1、面积误差在3%以内。面积增加的，由买受人按照合同给定的单价补足，面积减少的，由出卖人返还减少面积的房价款。\n2、面积误差超过3%。买受人可以要求解除合同。如果继续履行合同，面积增加的，误差比在3%以内部分由买受人按合同价补足，超出3%部分买受人不用支付价款，所有权归买受人。面积减少的，误差比在3%以内部分由出卖人返还购房款及利息，超出3%部分由出卖人双倍返还买受人。\n
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[德林律师法律小贴士分享]\n买受人在约定的交房期限届满之日起超过诉讼时效期间起诉的交房的，能否支持？\n如果交房期限届满时房屋具备法定交付条件，应适用诉讼时效期间。\n如果交房期限届满时房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师\n祝各位端午节快乐！！！
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[德林律师法律小贴士分享]\n购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？\n买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？\n如果合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接收房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？\n买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n商品房“一房数卖”合同如何履行？\n1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。\n2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。\n3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。\n4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。\n5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n共有存量房买卖合同的效力如何认定？\n从维护公示、公信原则和保护善意守约方的角度出发，一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的合同应认定为有效；但有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外；二是房屋出售时，权利人登记为数人的，基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
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[德林律师法律小贴士分享]\n未取得产权证书的存量房买卖合同的效力如何认定？\n买卖合同签订后，在不损害国家利益与社会公共利益的前提下，应当以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。当事人以房屋尚未取得房产证为由主张买卖合同无效的，不宜支持。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师
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[德林律师法律小贴士分享]\n如何理解实际交付的房屋与样板房之间的一致性？\n要求实际交付的房屋与样板房在每一个具体细节上都保持一致是不现实的。\n如果样板房和实际交付的房屋均为毛坯房，只要实际交付的毛坯房经过验收合格即可。\n如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋的装修材料与样板房一致即可。\n如果实际交付的房屋和样板房之间一个为毛坯房，另一个为装修房，则二者之间难以比较。
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[德林律师法律小贴士分享]\n商品房宣传资料是否具有法律效力？\n商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺明确、具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，应当被认定为要约，视为合同内容的一部分。
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[德林律师法律小贴士分享]\n商品房虚假销售广告的责任如何承担？\n在涉及商品房销售广告的责任承担过程中，不能一概而论，应当根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任，甚至消费者权益保护法的归责原则具体确定。\n1、要约条件下的责任承担\n如果把商品房销售广告认定为要约，受要约的法律拘束力，一般情况广告主承担两种责任：一是违约责任；二是缔约过失责任。\n2、要约邀请条件下不承担民事责任\n根据要约邀请的一般原理，要约邀请并不具有法律拘束力，如果商品房广告主作出的宣传广告为要约邀请，并且没有实际履行，从理论上讲并不承担民事责任。
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德林律师法律小贴士分享]\n怎样认定商品房广告是否为虚假广告？\n可以由以下两个标准来界定房地产虚假广告：\n第一，内容上的失实性。即只要房地产广告内容与客观实际情况不相符，就应当认定其为虚假广告。\n第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。
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[德林律师法律小贴士分享]\n当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商后最终无法签订正式合同应如何处理？\n依据《商品房买卖合同解释》第4条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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[德林律师法律小贴士分享]\n商品房认购书的性质如何认定？\n签订商品房认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。
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[德林律师法律小贴士分享]\n商品房预售合同登记备案是否影响合同效力？\n商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。不动产登记只影响物权取得（变动）效力，而不影响合同效力。不动产买卖合同不因为没有登记而无效，不登记只是不能够取得物权。
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[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？\n对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。
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[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人取得商品房预售许可证明的最迟时间如何界定？\n《商品房买卖合同解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。
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