最高额抵押合同与登记不一致，优先受偿范围如何认定？

最高额抵押合同与登记不一致，优先受偿范围如何认定？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果合同明确约定最高额抵押中的“最高债权额”仅指本金上限，那么只有本金受此限额约束，利息、违约金等从债权即使超过该限额，债权人仍可优先受偿。原则上优先受偿范围以登记为准，但如果因登记部门设置原因导致登记与合同约定不一致，从公平角度出发，应以合同约定为准。

案情简介

徐某行向银行借款，并以其房产设立最高额抵押，合同约定最高债权额为135万元，且明确该金额为本金限额，担保范围包括本金及利息、违约金等。但不动产登记证明上仅载明“最高债权数额135万元”，未区分本金和从债权。后徐某行房产被拍卖，银行主张优先受偿全部本息共145万余元，但另一债权人马某丽认为银行只能在登记的135万元范围内受偿，双方因此发生争议。

律师解读

本案核心争议在于最高额抵押中“最高债权额”的含义，以及合同与登记不一致时如何处理。

第一，“最高债权额”到底是本金上限还是总额上限？ 实践中存在两种理解：一种认为最高债权额是指全部债权（本金、利息、违约金等）的总上限；另一种认为仅指本金上限，利息等从债权可以超出。本案法院采纳了第二种观点，即如果合同明确约定“最高债权额”为本金最高限额，那么只有本金受此限制，债权人仍可就超出的利息、违约金等优先受偿。

第二，登记与合同不一致时以谁为准？ 原则上，优先受偿范围以登记为准，这是为了保护交易安全。但本案中，登记机关的系统设置可能无法区分“本金最高限额”和“债权总额最高限额”，导致登记信息与合同约定不符。法院认为，此时若机械地以登记为准，对银行不公平，因此应以合同约定为准。

第三，这对其他债权人有什么影响？ 如果按“本金最高限额”标准，银行优先受偿的范围可能远超登记金额，这会挤压后顺位抵押权人或普通债权人的受偿空间。因此，在设立最高额抵押时，必须明确约定最高债权额的性质，否则容易引发争议。

王德林律师提示：

如果您是债权人，签订最高额抵押合同时，务必明确约定“最高债权额”是否仅指本金，并尽量在登记时体现这一约定，避免因登记系统限制导致权利受损。如果您是其他债权人，在审查债务人财产时，应关注抵押合同的具体条款，而不仅仅是登记信息。在文山地区处理类似纠纷，建议提前咨询专业律师，以确定优先受偿范围。

来源：《人民司法》2025年第09期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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