业委会擅自签的物业合同，业主可以不交费吗？

业委会擅自签的物业合同，业主可以不交费吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

业主委员会如果没有按照法定程序召开业主大会或取得有效决议，就私自和物业公司签合同，而物业公司也没有认真审查业委会是否得到合法授权，那么这份合同在法律上是无效的。但是，如果物业公司已经实际提供了服务，业主还是需要根据公平原则，支付合理的服务费用。具体费用标准要参考市场价格、行业惯例等因素，既要体现物业服务的实际价值，也要公平对待所有业主。

案情简介

某小区的业主委员会在2021年9月1日与一家物业公司签订了物业服务合同。但该小区并没有召开业主大会或通过其他合法方式来决定选聘这家物业公司。业委会只是在2021年7月发了一个调整物业费的通知，上面写明了各种房屋的收费标准，并派人入户征求了大部分业主的意见和签名，但通知里并没有提到要选聘物业公司。物业公司在签合同时，也没有要求业委会出示业主大会选聘决议等材料。后来，一位业主王某如因未缴纳物业费，被物业公司告上了法庭。

律师解读

这个案例主要涉及两个关键问题：

1. 合同为什么无效？

根据法律规定，选聘和解聘物业公司这类重大事项，必须由全体业主共同决定，并且要通过召开业主大会等法定程序。本案中，业委会未经业主大会授权就擅自签约，属于超越权限。物业公司作为专业服务方，在签约时没有尽到基本的审查义务，比如要求查看业主大会的决议文件，因此不能被视为善意的交易相对方。所以，这份合同对业主没有法律约束力。

2. 合同无效后，业主还需要交费吗？

需要。虽然合同无效，但物业公司实际上为小区提供了保安、保洁、绿化等服务，这些服务业主已经享受了。如果业主完全不用交费，对物业公司不公平，也会影响整个小区的服务质量和长远利益。因此，法院会基于公平原则，参考市场公允价格、行业惯例以及小区其他业主的缴费标准，酌情确定一个合理的费用。本案中，法院根据小区多数住宅业主已按1元/月/平方米缴费的事实，结合公平原则，最终确定了1.3元/月/平方米的标准。

王德林律师提示：

如果您对小区物业的服务或收费有疑问，建议先核实物业服务合同是否经过业主大会合法授权。如果发现物业公司或业委会有违规行为，可以收集相关证据，向当地街道办、住建部门投诉，或通过法律途径维护权益。在文山地区，遇到类似物业纠纷，建议咨询专业律师，避免因不了解法律而做出对自己不利的决定。

来源：《人民司法》2024年第11期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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