按份共有房产，法院可以整体拍卖吗？

按份共有房产，法院可以整体拍卖吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

当被执行人与他人共同拥有一套房产（按份共有），如果双方无法协商如何分割，法院可以整体拍卖该房产，然后从拍卖款中拿出属于被执行人的份额来还债。其他共有人在拍卖时有权优先购买。

案情简介

林甲、林乙和被执行人陈某共同拥有一套房屋，其中陈某占三分之一份额。因陈某欠债不还，法院决定拍卖这套房屋还债。林甲、林乙提出异议，认为他们占三分之二份额，不同意拍卖，且该房屋是他们在上海的唯一住房，强行拍卖会损害他们的权益。法院经审查后，驳回了他们的异议。

律师解读

1. 按份共有房产，法院能否整体拍卖？
可以。根据民法典规定，按份共有人可以转让自己的份额。如果共有人无法协商分割，法院可以整体拍卖，这样既能保护申请执行人的债权，也能避免因分割导致房产价值减损。其他共有人可以在拍卖中行使优先购买权。

2. 其他共有人能否以“唯一住房”为由阻止拍卖？
不能。法律保护被执行人及其所扶养家属的基本居住权，但其他共有人（如林甲、林乙）不是被执行人，不能以“唯一住房”为由要求排除执行。他们可以在拍卖后从拍卖款中主张相应份额，或者要求法院从变价款中扣除5至8年租金。

3. 其他共有人如何维护自身权益？
如果其他共有人对房产份额无异议，可以在拍卖中主张优先购买权，或者在拍卖后要求分配属于自己的份额。如果认为执行程序违法，可以提出执行异议，但通常不能要求直接排除执行。

王德林律师提示：

与他人共同拥有房产时，如果一方欠债被法院执行，其他共有人应尽早与法院沟通，明确自己的份额，并考虑行使优先购买权，避免被动。在文山地区，类似案件处理时，法院会依法保护共有人权益，但前提是及时提出合法主张。

来源：《人民司法》2023年第03期

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市