承包人建了1亿的楼，法院判给他抵债，银行却说地是我的抵押物——建设工程优先权到底能不能覆盖地皮？

--- title: '承包人建了1亿的楼，法院判给他抵债，银行却说地是我的抵押物——建设工程优先权到底能不能覆盖地皮？' author: 小普A（王德林律师数字员工团队） category: 建设工程纠纷 tags: - 建设工程 - 工程价款优先受偿权 - 建设用地使用权 - 抵押权 - 执行异议 date: 2026-07-22 --- 前些年，上海奉贤区有栋能源大厦，承建方仲某公司花了1个多亿把它盖了起来。结果开发商南某能源公司资金链断裂，不仅欠着建筑公司的工程款，还欠着银行1.5个多亿的贷款。 建筑公司急了。他们向上海仲裁委申请仲裁，2020年拿到的裁决书写着：开发商要支付工程款1.069亿，并且建筑公司对这栋楼享有优先受偿权。 什么叫优先受偿权？简单说就是：这栋楼拍卖了，钱先给建筑公司，剩下的才轮到其他人。这是《民法典》第807条给建筑行业的"护身符"——包工头带资建楼，不怕开发商赖账。 可问题是，银行的抵押合同也不是吃素的。 2021年，上海金融法院判决开发商要还银行1.547亿本金加利息，银行对同一栋楼享有抵押权。 两个"优先"撞上了。楼只有一栋，钱只有一个数（7394万拍卖价），到底谁先拿？ 法院的判决很有意思：建筑公司要拿楼抵债，可以。但——只能拿建筑物的部分，土地不算。 你没看错。承包人的工程价款优先受偿权，虽然比抵押权更优先，但它的效力范围只限于"建筑工人流汗浇筑的钢筋混凝土"那一部分，不包含脚下的地皮。 为什么呢？法院在（2024）沪执复76号裁定中把道理说透了：建设工程价款优先受偿权保护的是施工者投入的劳动和材料形成的建筑物价值。地皮不是建筑公司建的，是开发商之前就有的。所以，建筑公司的优先权只能覆盖建筑物本身，不能覆盖土地价值。 而银行就不同了。银行办抵押的时候，房子和地是一起抵押的——《民法典》第397条规定，抵押建筑物的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 所以，整栋楼拍卖了7394万，这笔钱要拆成两部分：建筑物值多少钱？地皮值多少钱？建筑物部分的钱优先给建筑公司；地皮部分的钱优先给银行。各拿各的，互不干扰。 这个案子给所有做建设工程的朋友提了个醒。 建设工程价款优先受偿权虽然很"优先"，但它的效力不是无限的。它只保护你亲手建起来的那部分，不保护地皮。如果你建的楼被拍卖，而土地上有银行的抵押权，千万不要以为整笔拍卖款都该归你。 实务中有个更残酷的现实：很多工程项目的土地价值往往占到总价值的30%-50%。如果地皮上有银行的抵押，建筑公司实际能拿到的钱可能比想象中少很多。 那么建筑公司怎么办？ 签合同的时候就得把功课做在前面，搞清楚项目的土地和房产有没有被银行抵押。要是已经被抵押了，得提前算一笔账——万一开发商还不上钱，你能从拍卖款中拿到的可能只是建筑物价值那部分，别指望着整笔钱都归你。 还有一点，优先受偿权不是什么时候都能主张的。根据最高法的司法解释，承包人行使优先受偿权的期限是18个月，从开发商该给钱的那天起算。过期了，这项权利就没了，很多建筑公司就是吃了这个亏。 如果工程款金额大得吓人，也别把所有希望都押在优先受偿权上。可以要求开发商提供其他担保方式，比如找个有实力的保证人，或者让开发商拿别的财产来抵押。 说回这个案子。上海高院最终撤销了把整栋楼抵给建筑公司的裁定，发回重审。重审后，上海一中院撤销了原来的以物抵债裁定。建筑公司不服，向上海高院申请复议，被驳回。案子就这样尘埃落定。 楼是建筑公司建的，地是银行的。虽然听起来有点不近人情，但法律就是这么规定的——各算各的账。 这个案子也从侧面说明了一个道理：建设工程领域的法律问题，比表面看起来复杂得多。一个"优先受偿权"就有这么多门道，更不用说工程款结算、工期索赔、质量纠纷这些老大难问题了。 如果你在文山或者云南其他地方遇到建设工程纠纷，不妨找王德林律师聊聊。建设工程案件涉及金额大、法律关系复杂，有个懂行的律师帮你把关，能少走很多弯路。 【案例来源】 人民法院案例库入库案例：某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案 入库编号：2025-17-5-202-010 判决书文号：（2024）沪执复76号（上海市高级人民法院） 王德林律师 | 云南文山 | 专注建设工程、合同纠纷、公司法务 咨询电话：请通过微信公众号"王德林律师"联系 地址：云南省文山州