房子过户给债主做担保，债主能要求住户搬走吗

房子过户给债主做担保，债主能要求住户搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，单某丙从S公司买了一套房，付了475万元，实际住进去了。2017年，单某丙和另外三人（张某某、单某甲、单某乙）因为需要借钱，和韩某某签了一份《抵押借款协议》。协议约定：韩某某借给他们700万元，作为担保，他们把房子的购房发票名字从自己名下变更到韩某某名下。但协议里明确写了：房子只是借款的抵押担保，韩某某不享有房屋所有权，房子还是由他们实际占有、使用、收益。如果借款人连续3个月不付利息，韩某某才有权收回房屋所有权和使用权。

后来，韩某某补交了25万元尾款和各种税费，2021年拿到了这套房子的不动产权证书，上面写的是韩某某单独所有。但借款人一直没还清钱，韩某某就拿着房产证，要求张某某等四人从房子里搬走。

法院怎么判

法院认为，韩某某虽然拿到了房产证，但这套房子并不是他买的。房子从单某丙名下变更到韩某某名下，真实目的是为借款提供担保，而不是房屋买卖。双方签订的《抵押借款协议》里关于“借款人违约3个月以上，韩某某有权收回房屋所有权和使用权”的约定，属于法律上禁止的“流押条款”，是无效的。

根据法律规定，这种“把房子过户给债主做担保”的行为，在法律上叫“让与担保”。韩某某只是房子的名义所有人，他享有的权利仅限于就房子的价值优先受偿（比如拍卖房子还债），但不能直接以房主身份要求住户搬走。因此，法院驳回了韩某某要求腾退房屋的诉讼请求。一审和二审法院都维持了这个判决。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点需要特别注意：

一是“让与担保”不等于“房子归你”。很多人以为，对方借钱不还，房子过户到自己名下，自己就是房主了，可以赶人走、自己住或者卖掉。但法律上，这种过户只是担保，你只能通过拍卖、变卖房子来拿回借款，不能直接享有房子的所有权和使用权。如果协议里写了“不还钱房子归你”，这个条款是无效的。

二是“流押条款”无效。法律禁止在担保协议中约定“债务人不还钱，担保物直接归债权人所有”。这种约定严重损害债务人的利益，法院不会支持。债权人只能就担保物优先受偿，不能直接取得所有权。

三是房产证不代表一切。即使你拿到了不动产权证书，如果背后的真实法律关系是担保而不是买卖，法院会穿透形式看实质。你不能仅凭房产证就主张自己是真正的所有权人，更不能以此要求实际占有人搬走。

四是借款纠纷和房屋腾退是两回事。债权人如果借款没要回来，应该通过诉讼要求对方还钱，或者申请法院拍卖担保物来受偿。但不能直接以房主身份起诉要求住户搬走，这条路走不通。

王德林律师提示：

如果您是出借人，想用房产做担保，建议走正规的抵押登记程序，办理不动产抵押登记，而不是直接过户。这样既能保障您的优先受偿权，又不会陷入“让与担保”的法律风险。如果您是借款人，遇到对方以“房子已过户”为由要求您搬走，不要慌张，法律保护您的居住权，对方不能随意赶人。建议及时咨询专业律师，维护自身权益。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所，我们将为您提供专业法律帮助。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市