农村房屋卖给外村人，合同无效后还能要回来吗

农村房屋卖给外村人，合同无效后还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某某、李某某夫妇是某村集体经济组织成员。2003年，两人将名下的农村房屋卖给了非本村村民梁某甲、梁某乙，双方签订了《房屋买卖合同》，当地村民小组也在合同上盖章认可。合同还约定由王某某、李某某负责办理房屋过户、宅基地使用权变更以及梁某甲、梁某乙户口迁入等手续，但后来这些手续一直没有办成。

梁某甲、梁某乙从2003年到2015年一直住在该房屋里，对房屋进行了修缮，还履行了村民义务，甚至代领了王某某、李某某名下的农业补偿金。2015年，两人因故回了贵州。2017年，王某某、李某某未经同意重新住进了房屋。梁某甲、梁某乙发现后起诉，要求王某某、李某某返还房屋，或者按市场价支付房屋折价款。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》是真实意思表示，梁某甲、梁某乙有权在房屋内居住使用，且两人已实际居住多年，王某某、李某某从未提出异议。因此，法院判决王某某、李某某返还房屋。王某某、李某某不服，提起上诉。

二审法院（江苏省常州市中级人民法院，案号：(2022)苏04民终1173号）审理后认为，案涉房屋建在农村宅基地上，梁某甲、梁某乙不是本村集体经济组织成员，因此《房屋买卖合同》因违反国家土地管理法律的强制性规定而无效。但是，合同签订时村民小组盖章认可，且梁某甲、梁某乙入住后对房屋进行了装修，还实际领取了农业补偿款。综合考虑这些情况，法院认为房屋无需返还给王某某、李某某，一审判决返还房屋并无不当。王某某、李某某在出售房屋后没有合法理由占用房屋，其装修行为产生的后果应自行承担。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

本案的核心争议焦点是：农村房屋买卖合同被认定无效后，是否允许用诚信原则和公平原则来修正合同无效的后果。

法院在判决中给出了明确的判断标准：

一是严格适用合同无效规则会产生严重不公平的后果。农村房屋买卖合同虽然因违反法律强制性规定而无效，但合同内容是双方真实意思表示，且已履行多年。如果允许卖房人随意以合同无效为由反悔，等于让一方可以根据房价涨跌来决定是否守约，从而获取巨大利益，严重损害买房人的利益。法律不允许任何人从自己的错误行为中获利。

二是对于滥用无效规则的行为，应以诚信原则予以修正。合同无效制度的本意是防止损害国家、集体或第三人利益，而不是让一方利用规则谋取私利。如果卖房人违背诚信，以合同无效为由要求返还房屋，法院可以依据《民法典》第七条关于诚信原则的规定，驳回其主张。但需要注意的是，合同本身仍然是无效的，只是不能因为无效就支持卖房人不诚信的返还请求。

三是权衡诚信原则与无效规则，做出最优处理。在本案中，王某某、李某某出售的是其多余的农村住宅，且经村民小组盖章认可，说明他们不以该房屋作为居住保障。合同无效后不返还房屋，他们的利益并未受损，也不损害村集体利益。相反，如果梁某甲、梁某乙因合同无效返还房屋，不仅失去居住保障，其损失还可能因王某某、李某某的履行能力无法得到补偿，而王某某、李某某却从房价上涨中获利，这明显违背公平正义。

因此，法院最终认定：当当事人违背诚信、滥用无效规则，导致严格适用无效规则会产生严重不公时，应以诚信原则对无效的法律后果加以修正。这样既依法认定合同无效，又通过司法维护了诚信社会的构建。

王德林律师提示：

农村房屋买卖涉及宅基地使用权的限制，非本村集体经济组织成员购买农村房屋，合同在法律上属于无效。但实践中，如果买房人已经长期居住、履行村民义务，且卖房人反悔的行为明显违背诚信，法院可能不会支持卖房人要求返还房屋的请求。建议买房人在购买农村房屋时，务必签订书面合同，并尽量取得村集体组织的认可，同时保留好居住、修缮、缴费等证据。如果遇到卖房人反悔起诉，可以依据诚信原则进行抗辩。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，结合具体案情制定应对策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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