买房合同解除后，已还的房贷能找银行要回来吗

买房合同解除后，已还的房贷能找银行要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，张某向某建设公司购买了一套商品房，支付首付款152334元，并向银行贷款20万元。银行将20万贷款直接打给了开发商。后来，开发商资金链断裂，进入破产清算程序。张某与开发商协商退房，开发商同意分期退还首付款，并承诺帮张某还清银行贷款。但开发商只退了部分钱，还帮张某还了5个月的月供后，就不再履行了。

截至2022年8月，张某自己已经向银行还了52期贷款，本金加利息共计114793.38元，贷款本金还剩127874.20元。张某要求解除与银行的贷款合同，并让银行返还他已经还的贷款本息。

法院怎么判

一审法院（乳山市人民法院）认为：

一是张某与开发商的购房合同已经解除，根据法律规定，贷款合同也应一并解除。二是合同解除后，银行应当返还张某已还的贷款本息，但开发商代还的11041.90元要扣除。三是开发商已进入破产程序，银行不能单独找开发商要钱，只能申报破产债权。一审判决银行返还张某103751.48元。

银行不服，提起上诉。

二审法院（威海市中级人民法院）认为：

一是贷款合同解除没问题。二是张某要求银行返还已还贷款本息，这个请求不能支持。因为贷款总额20万，张某只还了11万多，如果银行要返还，张某还得把剩下的12万多还给银行，这等于张某没拿到钱还要倒贴。三是根据法律规定，开发商是实际收款人，应该由开发商把张某已还的贷款本息返还给张某，把剩余的贷款本金还给银行。四是开发商已经破产，张某已经向管理人申报了债权，应该在破产程序中处理。

二审法院改判：维持解除贷款合同的判决，但撤销了银行返还张某贷款本息的判决，驳回了张某要求银行返还的请求。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：

一是购房合同解除后，贷款合同能不能跟着解除？

可以。虽然购房合同和贷款合同是独立的，但贷款的目的是买房。房子买不成了，贷款合同的目的也无法实现，购房人可以请求解除贷款合同。

二是贷款合同解除后，已还的贷款该找谁要？

很多人以为，合同解除了，银行应该把已还的钱退回来。但法院认为，银行已经把钱全部打给了开发商，购房人并没有实际拿到钱。如果让银行退钱，购房人还得把剩下的贷款还给银行，这等于购房人白忙活一场，还增加了银行的风险。正确的做法是：由开发商（实际收款人）把购房人已还的贷款本息退还给购房人，同时把剩余的贷款本金还给银行。购房人已还的贷款，在法律上视为购房款的一部分，由开发商负责返还。

本案中，开发商已经破产，张某只能向破产管理人申报债权，等待破产分配，而不能直接找银行要钱。

王德林律师提示：

买房遇到开发商烂尾或破产，购房人要注意以下几点：

一是及时解除购房合同和贷款合同，避免继续还贷造成更大损失。二是已还的贷款本息，只能找开发商要，不能找银行要。如果开发商破产，要尽快向破产管理人申报债权，否则可能拿不回钱。三是不要轻易相信开发商的口头承诺，退房退款一定要签书面协议，并保留好付款凭证。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，了解破产债权申报的流程和期限，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市