联建合同与联营合同的区别及法律效力

联建合同与联营合同的区别及法律效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院之间，因合作开发项目产生了纠纷。双方最初签订了一份协议，约定共同建设医疗保健项目，但在履行过程中，对于协议的性质是“联建”还是“联营”发生了争议。天富公司认为双方是联营关系，而医院方面则认为只是联建关系。由于对合作性质认定不同，双方在项目收益分配、管理权归属等问题上无法达成一致，最终诉至法院。

案件经过一审后，一方不服判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院二审时，重点审查了双方协议的内容、实际履行情况以及各方投入的资金、土地、管理等要素，以确定双方真实的法律关系性质。

争议焦点

天富公司主张：双方是联营关系，应当共享收益、共担风险，并按联营体内部的管理机制处理相关争议。医院方则主张：双方只是联建关系，即一方出地、一方出资共同建房，建成后按约定分配房产，不涉及共同经营和共担风险，因此争议属于普通的合同纠纷。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方协议中约定了共同投资、共同经营、共享收益、共担风险的内容，符合联营合同的特征。法院据此认定双方构成联营关系，并按照联营合同的规则处理了收益分配和管理机构设置等争议。判决维持了原审法院的部分认定，同时对个别争议焦点作出了改判。

律师分析

第一，联建合同和联营合同虽然只有一字之差，但法律后果完全不同。联建是合作建房，建成后按约定分房，不涉及共同经营；联营则要求共同经营、共担风险。在签订合同时，必须明确合同性质，避免后续因理解不同产生纠纷。

第二，联营体内部的管理机构设置、决策程序等属于民事纠纷，法院可以受理并作出裁判。当事人不能以“内部事务”为由拒绝法院的司法审查。

第三，实践中，很多合作项目合同写得含糊，既像联建又像联营。法院会综合审查合同条款、实际履行行为、资金投入方式、风险承担情况等，来确定真实的法律关系。因此，合同条款的严谨性至关重要。

王德林律师提示：

如果您正在参与合作开发项目，建议在合同起草阶段就明确约定是联建还是联营，并详细载明各方权利义务、收益分配、风险承担等内容。在文山地区，不少合作项目因合同性质模糊引发诉讼，提前咨询专业律师，可以避免后续的纠纷和损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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