房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修和开业准备。

然而，商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。此后商厦一直处于停业状态，双方因租金支付问题产生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司要求支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：双方已签订合法有效的租赁合同，宇航公司应当按约定支付租金，不能因消防问题拒绝付款。

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，我方有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但郊区供销公司未按约定完成消防等配套设施，导致商厦处于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际占用房屋，但无法正常经营，因此租金标准应根据公平原则调整，参照同类房屋的市场租金水平，而非按原合同约定的高额租金计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果对方违约导致合同目的无法实现，守约方可以暂停履行自己的义务，但不能随意拒绝履行。本案中，宇航公司虽然有权就消防问题提出抗辩，但已实际占用房屋，不能完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、市场租金等因素，按公平原则确定合理租金，避免一方因对方违约而获得不当利益。

第三，租赁合同中的配套设施义务必须明确约定并落实。本案中消防、水电等配套问题成为争议核心，提醒大家在签订租赁合同时，要把配套设施的标准、完成时间、违约责任写清楚，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您遇到房屋租赁纠纷，特别是涉及消防验收、配套设施不到位导致无法正常经营的情况，建议先收集证据，包括合同、付款凭证、消防整改通知等。在文山地区，类似纠纷可先咨询专业律师，明确双方责任后再决定是否起诉或反诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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