买房按揭贷款没办抵押登记有效吗

买房按揭贷款没办抵押登记有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，三方签了楼宇按揭贷款合同。银行把钱打给了开发商，公司也拿到了购房款收据。但这家公司后来还不上贷款，欠了银行几百万本金和利息。银行起诉到法院，要求解除合同，用房屋抵债。

这家公司抗辩说，贷款合同里约定的房屋抵押没有去房管局办登记，按当地政府规定应该无效。而且，这家公司还把这套房子抵押给了另一家信托公司，并且办了登记。所以银行不能拿这套房子优先受偿。

争议焦点

购房人认为：没办抵押登记，抵押无效，银行不能优先拿房。而且房子已经抵押给了别人，银行的抵押权不成立。

银行认为：按揭贷款合同是自愿签的，内容不违法，应该有效。虽然没办登记，但不影响合同效力，银行有权要求用房子还债。

法院判决

最高人民法院判决：按揭贷款合同有效，购房人必须还清欠款。如果还不上，银行有权要求拍卖房子优先受偿。法院认为，楼宇按揭和一般的财产抵押不同，不能因为没有办抵押登记就认定合同无效。购房人把房子抵押给另一家信托公司是在本案按揭之后，不影响银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭贷款合同和抵押登记是两回事。按揭合同只要双方自愿、内容不违法，即使没办抵押登记，合同本身仍然有效。购房人不能因为没办登记就赖账不还。

第二，按揭和普通抵押不同。按揭是购房人把购房合同权益转让给银行做担保，银行先放款，购房人分期还款。法院对这种新型融资方式持保护态度，不会轻易认定无效。

第三，如果购房人把同一套房子多次抵押，后设立的抵押一般不影响先设立的按揭权益。银行作为先按揭的权利人，仍然可以优先受偿。

王德林律师提示：

买房按揭时，签了合同就要按约还款。即使没办抵押登记，也不能以此为由拒绝还款。如果资金紧张，应主动与银行协商展期或重组，避免被起诉。在文山地区，购房人遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务，不要等到法院判决才被动应对。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市