买房后开发商延期交房怎么办

买房后开发商延期交房怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，否则需承担违约责任。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。

深业公司延期交房的原因主要是供电问题：深业公司与电业局签订了供电协议并支付了投资款，但电业局未能及时落实供电设施，导致深业大厦在合同约定的交房日期后才正式通电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未按期交房，构成根本违约，应解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是因为供电问题，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，符合延期交房条件，请求继续履行合同。

法院判决

最高人民法院最终判决：商品房买卖合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并支付自合同约定交房日至实际交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未被支持。

律师分析

第一，合同效力问题。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证书，但最高人民法院认为这并不当然导致合同无效。根据相关司法解释，只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且事后能够补办手续，合同应认定为有效。

第二，延期交房的免责事由。合同约定"非深业公司所能控制的事件"可据实延期，法院认定供电问题属于此类情形，因此交房期限可相应顺延。但顺延后深业公司仍逾期交房，仍需承担违约责任。

第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，买方可提出终止合同。但本案中旅游公司起诉时，约定的终止条件尚未成就，且深业大厦已竣工验收、具备交付条件，因此法院支持继续履行而非解除合同。

王德林律师提示：

购房者签订合同时，应明确约定交房日期、延期交房的免责情形和违约责任。如遇开发商延期交房，应及时收集证据，包括合同、付款凭证、延期原因的文件等。在文山地区，类似纠纷可先与开发商协商，协商不成再向法院起诉。注意合同中关于解除权的约定，不要错过行使权利的期限。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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