未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司未能按时交房。双方发生纠纷，天光公司起诉要求确认合同有效并继续履行。

经查，该楼盘在合同签订时尚未取得商品房预售许可证。新世纪公司以此为由主张合同无效，认为其违反了当时法律关于商品房预售的强制性规定。

争议焦点

天光公司认为，双方自愿签订的购房合同应当有效，未取得预售许可证不影响合同效力，新世纪公司应继续履行交房义务。

新世纪公司则认为，根据合同法实施前的相关规定，未取得预售许可证即销售商品房属于违法行为，合同应认定为无效。

法院判决

最高人民法院二审认定，该购房合同无效。理由是：在合同法实施前，商品房预售必须取得预售许可证，这是法律的强制性规定。违反该规定签订的售房合同，因违反社会公共利益而无效。新世纪公司应当返还天光公司已支付的购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法预售房产的前置条件。在合同法实施前，法律明确要求开发商必须取得预售许可证才能对外销售期房，否则合同无效。这是为了保护购房人的权益，防止开发商在资金、资质不达标的情况下违规售房。

第二，合同无效的法律后果是双方返还财产。本案中，天光公司支付的购房款应当返还，但天光公司无法获得房屋所有权。购房人应当注意，购买没有预售许可证的房产存在较大风险，即使签订了合同也可能被认定无效。

第三，合同法实施后，对于未取得预售许可证的售房合同，司法实践有所调整。但无论如何，购房前核实开发商的预售许可证仍是保障自身权益的重要一步。

王德林律师提示：

购买商品房时，务必要求开发商出示商品房预售许可证，并核对许可证上的项目名称、地址是否与所购房屋一致。如果开发商无法提供，建议暂不签约付款。在文山地区，购房者还可以向当地住建部门查询开发商是否具备合法预售资格，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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