按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益作抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约放款，中振公司支付了部分购房款，但后来未能按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行起诉要求解除合同，中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司提出抗辩，认为合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了当时武汉市政府的相关规定，抵押应为无效；且该房产已抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是自愿签订，合法有效，且已实际履行。抵押登记并非合同生效的必要条件，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、抵押物拍卖优先受偿的内容。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效；中振公司将房产抵押给他人的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押合同性质不同。按揭是购房人以所购房产权益向银行提供担保，银行在贷款期间对房产享有权益，这不同于传统抵押。因此，仅以未办理抵押登记为由主张合同无效，法院一般不予支持。

第二，合同效力以内容合法、意思真实、不损害公共利益为判断标准。本案合同各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应认定为有效。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第三，购房人如果同时将房产抵押给多个债权人，权利顺序按合同签订时间确定。先签订的按揭合同权利优先，后设立的抵押不影响前者的效力。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应重视合同条款，按时还款。如果出现还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致合同解除、房产被拍卖。在文山地区，按揭贷款纠纷常见，建议购房人在签订合同前咨询专业律师，了解自身权利义务，防范法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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