未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。案件涉及多个公司之间的项目转让、合作建房等复杂关系，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反了法律强制性规定，合同应属无效，深发公司应返还购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：双方已实际履行合同，且事后补办了相关手续，合同应认定为有效，顺兴公司无权单方面解除合同。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时未取得上述证件，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键在于开发商是否在签约时具备法定的预售条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商不具备这些条件，即使事后补办，也不影响合同自始无效的认定。

第二，购房者在签订预售合同前，应当主动核查开发商的证件情况，特别是土地使用权证和预售许可证。如果发现证件不全，建议不要轻易付款，以免陷入纠纷，造成资金损失。

第三，本案还涉及多个公司之间的项目转让和合作建房关系，但这些内部协议不能对抗购房者。购房者只与签约的开发商发生合同关系，开发商的资质问题直接影响合同效力。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房买卖纠纷，建议在签约前务必核实开发商的预售许可证和土地使用权证。如果已经付款但发现证件不全，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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