房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金按年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。宇航公司付了部分租金，商厦也开了业。

但商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题产生纠纷，打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按合同约定支付租金，停业是宇航公司自己造成的。宇航公司则认为，大楼消防不达标是供销公司的问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营期间，不能按原合同标准计算租金。法院判决宇航公司按实际使用情况支付合理费用，而非合同约定的全额租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同本身有效，但出租方提供的房屋不符合消防等安全标准，导致承租方无法正常经营，承租方有权主张减少租金或拒绝支付不合理部分。

第二，合同履行抗辩权的行使有前提。一方违约导致合同目的无法实现，另一方才能行使抗辩权。本案中，商厦消防不达标直接导致停业，承租方不支付全额租金有法律依据。

第三，违法履行期间的租金标准应合理调整。法院不会支持出租方在房屋存在安全隐患期间仍按正常标准收取租金，也不会让承租方完全不付任何费用，而是根据实际使用情况和双方过错公平确定。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实消防、水电等安全条件是否达标，不要急于开业。如果发现出租方提供的房屋存在安全隐患，应在文山地区及时书面提出整改要求，保留证据，避免后续租金纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市