购房按揭贷款合同未登记是否有效

购房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后期因资金问题未能按期偿还剩余本息。

宝丰支行向法院起诉，要求解除按揭贷款合同，由中振公司以所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张合同未办理抵押登记，应属无效，且其在签订合同后已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方规定，抵押未经登记即为无效，且其已将房屋抵押给案外人并办理登记，因此按揭合同无效。宝丰支行则认为，合同系自愿签订、内容合法，且已实际履行，应属有效，中振公司无权以事后设立的抵押否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，中振公司主张合同无效缺乏法律依据。其将房屋抵押给案外人的行为发生在按揭合同之后，且该抵押因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行而无效，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。我国法律对按揭没有专门规定，但实践中普遍认可其效力。购房者与银行签订按揭合同后，即使未办理抵押登记，合同本身仍然有效，双方应继续履行。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中武汉市的办法要求抵押登记，但国家法律层面并无此强制性规定，法院以国家法律为准，认定合同有效。

第三，在按揭合同签订后，购房者如果又将房屋抵押给他人，这种后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。购房者不能以自己违约后的行为来否定原合同的效力。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应及时配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如果已经签订按揭合同但尚未登记，合同依然有效，不能以此为由拒绝还款。在文山地区，购房者若有按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力及自身权利义务，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市