开发商延迟交房，购房者能否解除合同

开发商延迟交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦的房屋。旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延迟交房是因为供电问题等非其所能控制的原因，而旅游公司则认为深业公司已构成违约，要求解除合同并返还购房款及双倍返还定金。

双方争执不下，旅游公司起诉至法院。一审法院支持了旅游公司的解除合同请求，但二审法院改判合同继续履行，仅要求深业公司承担逾期交房的违约责任。最高人民检察院对此提出抗诉，认为合同应认定无效，因为深业公司未取得国有土地使用权证书。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款及利息并双倍返还定金。深业公司则辩称：延迟交房是因供电问题等不可抗力或非其所能控制的事件，合同应继续履行，其只承担逾期交房的违约责任。此外，最高人民检察院抗诉认为，深业公司未取得国有土地使用权证书，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院再审后维持了二审判决：合同有效，继续履行。深业公司需在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。法院认为，深业公司已取得建设用地规划许可证等手续，且旅游公司已付清房款，合同应继续履行。但深业公司确实存在逾期交房，需承担相应违约责任。

律师分析

第一，关于合同效力。购房合同是否有效，关键看开发商是否具备基本的开发资质和手续。本案中，深业公司虽未取得土地使用权证，但已有规划许可和预售批准，且购房者已实际付款，法院倾向于认定合同有效，以保护交易稳定。

第二，关于解除合同的条件。购房者能否解除合同，要看合同约定和法律规定。本案合同中约定，逾期交房超过一定天数，购房者才可解约。旅游公司起诉时，约定的解约条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。

第三，关于违约责任。即使不能解约，开发商逾期交房仍需承担违约责任。法院判决深业公司按贷款利率赔偿旅游公司的损失，这是实践中常见的处理方式。

王德林律师提示：

购房者签订合同时，应仔细阅读交房时间和解约条款。如果开发商延迟交房，要及时收集证据，比如催告函、现场照片等。在文山地区，类似纠纷中，法院通常也会审查合同约定的解约条件是否成就，建议购房者不要轻易自行认定违约而中断履行，最好咨询专业律师后再决定是否起诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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