房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。但商厦开业后，因消防、供电等设施未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付问题产生纠纷。

争议焦点

供销公司认为宇航公司应按照合同约定支付租金，即使商厦停业也不能免除租金义务。宇航公司则认为商厦无法正常经营是因为供销公司未完成供电和消防设施，属于违约在先，自己有权拒付或减少租金。

法院判决

法院认定，双方签订的租赁合同有效，但租赁期间因消防、供电问题导致商厦违法经营并被责令停业，属于合同履行中的违法状态。在违法履行期间，宇航公司实际无法正常使用房屋，供销公司也未能提供符合约定的租赁物。法院最终酌情降低了停业期间的租金标准，双方按比例分担损失。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同即使经过公证，如果实际使用中违反消防、规划等强制性规定，承租人可以主张减少租金甚至解除合同。

第二，履行抗辩权有边界。承租人发现出租人提供的房屋存在安全隐患，应主动要求整改，不能放任违法状态持续，否则可能被认定为默认接受。

第三，租金标准可协商调整。当房屋处于违法履行状态，法院不会完全按照合同约定判令支付租金，而是根据实际使用价值、双方过错等因素酌情确定合理租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确出租方对消防、供电等基础设施的完成责任和期限。发现问题后应及时书面通知对方整改并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁因忽视消防验收导致停业纠纷，建议承租方在开业前主动核实房屋是否通过消防验收，避免后续租金争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市