按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从开发商处购买商业楼，采用银行按揭贷款方式支付部分购房款。这家公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约向开发商支付了贷款，公司也陆续还了一部分本息。

后来这家公司资金链断裂，无力继续还款，银行多次催收无果，向法院起诉要求解除贷款合同，用公司购买的房产抵债。公司则主张，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照当地政府规定应属无效，不应受法律保护。

争议焦点

银行认为，按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，且已经实际履行，应当认定为有效合同，公司应按约定还款。公司则认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押部分应属无效，银行不能要求用房产抵债。

法院判决

一审法院判决合同有效，支持银行解除合同、要求公司还款的请求。最高人民法院二审维持原判，认定按揭合同有效，公司应一次性归还欠款及利息，逾期可将抵押物拍卖优先偿还银行。法院同时指出，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将所购房产的权益让与银行作为担保，在还清贷款后赎回。这种担保方式在当时的法律中没有明确规定，但合同是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，其关于"未经抵押登记无效"的规定，在法律层级上低于国家法律和行政法规。法院在审理案件时，应当以国家法律为准。

第三，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，按揭合同各方主体适格、意思表示真实、内容不违法，且银行已实际发放贷款，合同已经履行，仅因未办理登记就否定其效力，没有法律依据。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同时，建议及时办理抵押登记手续，这样可以更好地保障银行债权，避免后续争议。文山地区的购房者在选择按揭贷款时，也应当注意合同条款的完整性和法律效力的确认，必要时可咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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