开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，旅游公司则按约定支付了购房款和定金。

然而，深业公司直到1995年8月才正式取得房屋交付所需的各项手续，比合同约定的交房时间晚了近8个月。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已成就，应解除合同并返还购房款本息及双倍返还定金。

深业公司主张：延期交房是由于供电问题等非其所能控制的事件所致，符合合同约定可据实延期的情形，合同应继续履行，其仅承担相应违约责任。

法院判决

一审法院黑龙江省高级人民法院判决支持旅游公司解除合同的请求。但最高人民法院二审后改判：合同继续履行，深业公司需在判决生效后30日内交付房屋，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿旅游公司从1995年1月1日至1995年8月正式供电之日期间的利息损失。

律师分析

第一，合同解除权的行使需要满足约定或法定条件。本案中，合同约定逾期交房超过90天旅游公司才可提出终止合同。旅游公司起诉时，逾期时间尚未达到90天，因此法院不支持其解除合同的请求。购房者在签订合同时应仔细阅读解除条款，不要盲目认为只要对方违约就能解除合同。

第二，开发商延期交房的免责事由必须严格符合合同约定。本案中，深业公司因供电问题延期交房，法院认定该问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此可以顺延交房日期。但购房者要注意，并非所有延期理由都能免责，开发商需要提供充分证据证明延期是客观不可控因素导致。

第三，即使不能解除合同，购房者仍有权主张违约金或赔偿损失。本案中，最高人民法院虽然判决合同继续履行，但仍判令深业公司赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。在文山地区，购房者遇到类似情况，应及时收集开发商延期交房的证据，通过法律途径主张自己的合法权益。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、延期交房的免责条款以及解除合同的条件。如果开发商逾期交房，建议先与开发商协商，协商不成应及时向法院起诉或申请仲裁，注意不要超过三年的诉讼时效。在文山地区的购房者，如有类似纠纷可携带合同等材料咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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