房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

上世纪90年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司经营，租期较长，租金按年递增。宇航公司支付了部分定金和租金，并着手装修、安装设备，准备开业。

但在实际履行中，双方产生严重分歧。郊区供销公司未能按约完成供电增容和消防系统等配套设施，导致商厦虽然开业，但很快被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付、合同能否继续履行等问题诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。郊区供销公司则主张：宇航公司已经实际开业使用房屋，应当按约支付租金，停业是宇航公司自身原因造成，与自己无关。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致租赁房屋不具备合法经营条件，构成违约。宇航公司在房屋存在严重安全隐患的情况下，有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。法院同时认定，在合同违法履行期间，不能按照正常租赁合同的标准确认租金，应结合实际情况酌情处理。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未按约定履行主要义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务。本案中，出租方未完成配套设施，承租方有权拒付租金。

第二，房屋租赁合同的合法履行前提是房屋符合安全、消防等法定条件。如果出租方提供的房屋存在重大安全隐患，导致无法正常经营，承租方不仅有权拒付租金，还可以要求解除合同、赔偿损失。

第三，法院在认定租金标准时，会考虑合同实际履行情况。如果合同处于违法履行状态，不能简单按照合同约定的租金标准计算，而应结合房屋实际使用状况、双方过错等因素合理确定。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方对房屋基础设施、消防、水电等配套条件的保证义务。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于配套设施不到位，建议承租方在签约前实地查看，并在合同中将关键配套条件作为出租方的明确义务。如果出租方违约导致无法正常经营，承租方应及时书面催告并保留证据，必要时可行使抗辩权暂缓支付租金，但不宜长期消极等待。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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