房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责商厦的外部装修及水电等配套工程。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也于1997年开业营业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求立即停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未按合同约定完成消防、水电等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在消防未验收合格的情况下违法开业，属于违法履行状态。法院判决：在违法履行期间，宇航公司不能按合同标准支付租金，但应参照当地同类房屋的租金标准支付实际使用费。具体金额由法院根据公平原则酌情确定。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。即便租赁合同本身有效，如果实际履行中违反消防等强制性规定，法院不会支持按合同标准支付租金。这提醒我们，签订合同后还要确保履行过程合法合规。

第二，违法履行期间的费用性质不同。法院将停业期间的款项认定为"房屋使用费"而非"租金"，因为租金基于合法租赁关系，而违法履行期间不存在合法租赁关系。使用费的标准通常低于合同约定的租金。

第三，双方都有过错要各自担责。本案中，供销公司未完成消防工程，宇航公司未经验收就开业，双方对违法状态都有责任。法院根据过错程度和公平原则，酌情确定了使用费金额。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同后，务必确保房屋通过消防验收等法定程序再投入使用，否则可能面临停业整顿和租金损失。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议先核实房屋的合法使用状态，再决定是否支付或追索租金，避免因违法履行导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市