土地使用权转让合同无效后如何追回款项

土地使用权转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地一并转卖给了另一家公司。但这家公司因合同无效起诉湛江土地总，法院最终判决湛江土地总返还购地款。此时，湛江土地总才发现中银公司转让的土地根本未办理出让手续，不具备转让条件。湛江土地总于是起诉要求中银公司返还购地款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，合同应属无效，中银公司应返还购地款。而且，其主张权利并未超过法定诉讼时效。

遂溪中行辩称：双方签订的是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，应认定有效。湛江土地总主张权利已超过两年诉讼时效，不应受法律保护。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；判令遂溪中行（因中银公司已注销）返还湛江土地总购地款1000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总出具收据后至其向法院主张权利，并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方须已取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金。未满足这些条件的转让合同，法院将认定无效。本案中，中银公司转让的土地是从招商中心划拨而来，未办理出让手续，因此转让行为无效。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。根据《民法通则》规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还。本案中，湛江土地总已支付了购地款，中银公司应全额返还，并支付资金占用期间的利息。

第三，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总出具收据时并未意识到合同无效，直到其与生茂公司的纠纷经法院判决确认合同无效后，才知道自身权利受侵害，此时诉讼时效才开始计算，因此并未超期。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实卖方是否已取得土地使用权证，以及土地是否已缴纳出让金、完成出让手续。如发现卖方不具备转让条件，应及时主张权利，避免因拖延导致诉讼时效问题。在文山地区的土地交易中，不少当事人因轻信口头承诺而陷入纠纷，建议签订合同前委托专业律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市