联建还是联营 合同性质如何认定

联建还是联营 合同性质如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院、达康公司签订了一份合作开发协议，约定由天富公司出资，医院提供土地，共同建设医疗综合楼。协议还约定了建成后双方如何分配房产，并设立了联合管理办公室负责项目日常事务。项目建成后，双方对合作关系的性质产生了争议。

天富公司认为双方是联营关系，要求按联营体解散后的清算程序处理财产。而医院和达康公司则认为双方只是联建关系，即一方出地、一方出钱合作建房，项目完成后各自取得约定房产，不存在联营体解散的问题。

争议焦点

天富公司主张：双方已设立联合管理机构，共同经营、共担风险，符合联营的法律特征，应当按联营体解散程序处理。

医院和达康公司主张：双方只是合作建房，没有共同经营行为，联合办公室只是协调机构，不构成联营，应按联建合同约定各自取得房产。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方协议的核心内容是合作建房、按比例分房，虽然设立了联合管理办公室，但该机构仅负责建设期间的协调工作，并非共同经营实体。双方没有共同经营、共担风险的意思表示，不构成联营关系。最终认定双方为联建合同关系，驳回天富公司要求按联营体解散清算的诉讼请求。

律师分析

第一，联建与联营在法律上有本质区别。联建是合作建房，双方按约定分配建成后的房产；联营则是共同出资、共同经营、共担风险，组成一个相对独立的经济实体。实践中，很多合作开发项目容易混淆这两种关系。

第二，判断是联建还是联营，关键看双方是否有共同经营的意思表示和实际行为。仅设立一个协调机构或管理办公室，不等于就构成了联营。如果协议中没有明确约定共担经营风险、共享经营利润的内容，法院通常不会认定为联营。

第三，对于合作开发类合同，建议在签订时就明确写出合作性质，是联建还是联营，避免后续产生争议。如果只想合作建房并分配房产，就写清楚是联建合同，不要使用"联营""合作经营"等容易引起误解的表述。

王德林律师提示：

合作开发房地产项目时，合同性质直接决定权利义务和纠纷处理方式。建议在合同中明确注明是联建还是联营，并请专业律师审查。在文山地区，不少合作开发项目因合同性质约定不明产生纠纷，提前明确可以避免后续诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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