未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某处房产。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，新世纪公司主张合同无效，拒绝继续履行。天光公司则坚持合同有效，要求继续交易。

双方协商不成，天光公司起诉至法院，要求新世纪公司继续履行合同并承担违约责任。该案历经一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

天光公司主张：双方签订的购房合同是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。新世纪公司不能因房价上涨而单方毁约。

新世纪公司抗辩：根据当时法律规定，未取得商品房预售许可证即签订售房合同，违反国家强制性规定，合同应当无效。因此公司无需继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施前，应当适用当时的法律规定。虽然新世纪公司未取得预售许可证，但该瑕疵并不必然导致合同无效。考虑到双方已经实际履行了部分义务，且天光公司并无过错，法院最终认定合同有效，判令新世纪公司继续履行合同并赔偿损失。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商销售期房的法定条件，但未取得许可证并不等同于合同当然无效。法院会综合考量合同签订时间、履行情况、过错程度等因素。

第二，在合同法实施前，认定合同无效的标准较为严格。即使存在违反行政管理规定的情形，只要不损害社会公共利益，法院仍可能认定合同有效。

第三，购房者应当注意，购买期房时尽量选择已取得预售许可证的楼盘。如果开发商隐瞒未取得许可证的事实，购房者可以主张对方承担缔约过失责任。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的预售许可证等证件，不要轻信口头承诺。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同效力问题造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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