房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，之后与宇航公司签订了房屋租赁协议，租期很长，租金逐年递增。双方还约定，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开张营业。

但问题很快出现：商厦的消防系统、供电系统一直未达标，消防部门检查后发现商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，随后责令停业整改。商厦就此停业，双方因租金支付问题闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司没有按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按合同约定全额支付租金，停业是宇航公司自身经营问题造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效，但在合同履行过程中，由于郊区供销公司未能完成供电增容和消防验收，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司有权主张减少停业期间的租金。法院最终酌情确定了停业期间的租金标准，没有支持郊区供销公司要求按合同全额租金的主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方没有按约定履行义务时，另一方可以暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司可以主张减少租金。

第二，房屋处于违法使用状态期间，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定一个合理的租金数额。

第三，租赁合同的履行需要双方诚实守信、互相配合。如果一方违约导致房屋无法正常使用，另一方有权要求调整租金或解除合同，但不能长期消极等待，应当及时主张权利。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的交付标准和使用条件，特别是消防、供电等关键配套设施的完成时间和责任方。如果遇到对方未按约定履行义务，导致房屋无法正常使用，应当及时书面催告并保留证据，必要时可以主张减少租金或解除合同。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因为证据不足而难以维权，建议定期拍照、录像，并保留所有往来函件和付款凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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