购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式约定为银行按揭。当天，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向宝丰支行贷款。宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行起诉要求解除合同，以房屋权益抵债。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效，而且该房屋后来还抵押给了另一家公司。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，抵押无效，银行不享有优先受偿权。宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，中振公司应一次性归还贷款本金及利息；如不履行，宝丰支行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，武汉市的地方规定不能作为认定合同无效的依据。合同是双方真实意思表示，内容不违法，应当认定为有效。

第二，中振公司主张的另一起抵押关系，发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，抵押登记效力存疑，不影响本案按揭合同的效力。

第三，按揭贷款中，银行发放贷款的前提是购房人将房屋权益抵押给银行。即便未办理抵押登记，合同本身仍然有效，购房人仍应按约还款，银行仍可依据合同主张权利。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必及时办理抵押登记手续，避免后续产生争议。如果您在文山地区遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确合同效力和权利保护路径。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市