合作建房合同是联建还是联营如何认定

合作建房合同是联建还是联营如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古自治区医院、达康医疗保健总公司及医院保健分院签订了一份合作建房合同。合同约定，由天富公司出资，医院提供土地，双方共同建设一栋综合楼。建成后，部分房产归医院使用，部分由天富公司销售，销售利润按比例分配。

后来，医院方面在楼内设立了管理机构，并开始自行管理部分房产。天富公司认为医院的行为违反了合作约定，侵犯了其权益，于是起诉到法院，要求确认合同性质为联营合同，并要求医院停止侵权行为。医院则主张双方只是联建关系，自己有权管理自用部分。

争议焦点

天富公司认为，双方签订的合同名为联建，实为联营，因为合同约定了共同投资、共享利润、共担风险，符合联营的法律特征。医院方面则主张，双方只是联建关系，即一方出地、一方出资建房，建成后按约定分配房产，医院对自用部分享有独立的管理权，不存在侵权问题。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同虽然名为联建，但实质内容更符合联营的特征。合同明确约定了双方共同投资、共享利润、共担风险，且对建成房产的销售和利润分配作出了详细安排，这属于典型的联营合同。医院在联营体内部设立管理机构的行为，属于联营体内部管理事务，不构成对天富公司的侵权。法院驳回了天富公司的侵权赔偿请求，但确认了双方之间为联营合同关系。

律师分析

第一，联建与联营在法律上有明显区别。联建通常是一方出地、一方出资，建成后按约定分房，双方不共同经营、不共担风险。联营则要求双方共同投资、共同经营、共享利润、共担风险。实践中，合同名称不重要，关键看实际权利义务安排。如果合同约定了共同经营和风险分担，法院往往会认定为联营。

第二，联营体内部的管理机构设置问题，属于联营合同履行中的内部事务，一般不属于法院直接受理的侵权纠纷。如果一方认为对方的管理行为损害了自己的权益，应当依据合同约定或联营协议的相关条款寻求救济，而不是直接提起侵权之诉。

第三，签订合作建房或联营合同时，建议双方明确合同性质，写清楚是联建还是联营，并对管理机构的设置、权限、决策程序等作出详细约定。这样可以避免日后因性质认定不清或管理权争议产生诉讼。在文山地区，类似合作开发项目较多，当事人尤其要注意合同条款的严谨性。

王德林律师提示：

签订合作建房或联营合同前，建议先咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。合同条款要具体明确，尤其是对利润分配、风险承担、管理机构设置等内容，避免因约定模糊引发纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市