房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定商厦外部装修和供电由供销公司负责，内部装修和设备由宇航公司投入。商厦开业后，因消防和供电问题未达标，被消防部门责令停业整改。双方就停业期间的租金支付产生争议，供销公司起诉要求宇航公司按原合同支付租金，宇航公司则主张因出租方违约导致无法正常经营，不应支付租金。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能按约定完成外部装修和供电增容，导致商厦消防不达标被责令停业，属于出租方违约，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司明知消防和供电条件不具备仍强行开业，停业是宇航公司自身行为导致，租金应按合同约定继续支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方对商厦违法经营均有过错。供销公司作为出租方未完成约定的外部装修和供电义务，宇航公司作为承租方在明知消防未验收的情况下强行开业，双方均违反法律规定。法院判决停业期间租金按同类房屋市场租金标准计算，而非按原合同约定的递增租金标准，双方各承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系且对方违约行为与己方义务有对价关系。本案中，宇航公司不能以供电问题为由完全拒付租金，因为消防和供电问题与支付租金并非直接对价。

第二，违法履行期间租金标准应合理调整。如果合同本身有效但履行过程中存在违法行为，法院会根据公平原则和过错程度确定租金标准。本案中，法院没有支持按合同约定的递增租金，而是按市场租金标准计算，体现了对违法状态的司法评价。

第三，合同双方都应当依法履行义务。无论是出租方还是承租方，都不能以对方违约为由放任自己的违法行为。在文山地区，类似租赁纠纷中，双方都应注意保留履约证据，避免因自身过错导致不利后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的消防、供电等基础设施条件，并约定相应的违约责任。如果出租方未按约定提供符合经营条件的房屋，承租方应及时书面催告并保留证据，不要强行开业以免承担自身过错责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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