购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作为抵押，向银行贷款数千万元，贷款期限数年。银行按约发放了贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。

合同履行过程中，中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项未能按期归还。银行多次催收无果后起诉至法院，要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。而且中振公司已将争议房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为，合同是各方自愿签订且已实际履行，中振公司未按时还款构成违约，银行有权要求以房屋权益优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息及以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审中涉及担保人责任的内容。法院认定，按揭贷款合同合法有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭与普通抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行发放贷款的法律安排。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，仅凭地方性规章认定合同无效缺乏法律依据。

第二，房屋未竣工验收时不能办理有效抵押。中振公司所称的后续抵押，发生在房屋尚未竣工验收之时，且该抵押合同未实际履行，因此该抵押登记不具有法律效力，不影响银行的权利。

第三，合同解除后，中振公司需一次性归还全部欠款，银行有权就抵押物拍卖价款优先受偿。这提醒购房人，按揭贷款合同一旦签订，就应严格履行还款义务，否则将面临房屋被拍卖的风险。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同时，应仔细阅读合同条款，明确还款方式和违约责任。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被动违约导致房屋被拍卖。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房人提前咨询专业律师，了解自身权利义务。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市