房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同，约定由宇航公司装修、经营，每年支付固定租金。合同签完后，双方还办了公证。

但问题来了：商厦的消防、用电等设施一直没达标，消防部门查出重大隐患，要求停业整改。宇航公司虽然开业了，但很快被迫关门。双方闹上法庭，郊区供销公司起诉要租金，宇航公司反诉说对方没提供合格场地，自己不该付租金。

争议焦点

郊区供销公司主张：合同有效，宇航公司已经开业，就应该按约定付租金，不能因为消防问题就不给钱。

宇航公司则认为：郊区供销公司没完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，甚至要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同本身有效，但郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦违法经营，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在问题整改好之前可以拒付租金。

法院同时指出，在违法经营期间，租金不能按合同约定的标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，最终判决宇航公司支付部分租金，但远低于合同约定金额。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无瑕疵。房屋出租人必须提供符合安全、消防等法定条件的房屋，否则承租人有权拒绝付款。本案中，郊区供销公司没完成消防验收，宇航公司就可以依法行使抗辩权。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同来。法院会考虑实际使用情况、房屋状况、市场行情等因素，公平合理地确定租金，而不是简单按合同约定执行。

第三，承租人遇到类似问题，要及时书面通知出租人整改，并保留证据。如果自己强行开业，可能也要承担部分责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防、水电等设施是否合格。如果出租人未按约定提供合格场地，承租人应及时书面催告，并保存证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷就出在消防验收环节，建议承租人把“出租人须提供消防验收合格证明”写进合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市