按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期偿还剩余本息。

银行起诉要求解除合同、中振公司偿还欠款，并主张对抵押房产的优先受偿权。中振公司则抗辩称，该按揭合同未在房管部门办理抵押登记，应属无效合同。

争议焦点

中振公司主张：根据武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押未经登记即无效，且其已将涉案房产抵押给另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先权。

银行主张：按揭合同系三方自愿签订，内容合法，已经实际履行，不应因未办理抵押登记而无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权等判项。撤销一审中涉及担保人责任的判项。核心理由：按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅依据地方规章认定合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将所购房产的权益转让给银行作为担保，待还清贷款后权益再回归购房人。这种模式在当时的法律中没有直接规定，但不能因此否定其效力。

第二，合同效力应依据国家法律、行政法规判断。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，虽然未办理抵押登记，但合同是三方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

第三，后设立的抵押登记不能对抗在先的按揭权利。中振公司将同一房产抵押给其他公司的时间在按揭合同之后，且该抵押合同未实际履行，不能以此否定银行的权利。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同时，应认真阅读合同条款，按时还款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致合同解除、一次性还清全部欠款。在文山地区，办理按揭贷款后建议及时到不动产登记部门办理抵押登记手续，以明确各方权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市