房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，并与宇航公司签订了长达18年的租赁合同。合同约定宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方就停业期间的租金是否该付、该付多少产生纠纷，最终闹上法庭。

宇航公司认为，商厦不能正常营业是供销公司未完成消防、供电等配套义务造成的，所以停业期间不应支付租金。供销公司则主张，宇航公司已经实际使用房屋，应当按合同标准支付租金，否则构成违约。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防和供电配套，导致商厦无法合法营业，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司认为：房屋已经交付使用，宇航公司实际占有并经营，就应按合同约定支付租金，消防问题属于宇航公司自身责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。停业期间，宇航公司虽然实际占有房屋，但无法正常经营，不能按原合同标准计算租金。法院酌情调整了停业期间的租金标准，支持宇航公司按较低标准支付租金，同时驳回了供销公司要求全额租金的主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未完成消防配套，属于未履行合同主要义务，宇航公司有权暂停支付全额租金。

第二，违法履行期间租金不能按原标准计算。房屋虽然交付，但无法合法使用，承租人实际收益受损。法院会根据公平原则，酌情降低租金标准，避免一方因对方违约而获利。

第三，租赁双方都应注意合同约定的配套义务。供电、消防等基础设施是商业租赁的关键，任何一方未完成都可能影响整个合同的履行，甚至导致停业损失。

王德林律师提示：

签订商业租赁合同时，要明确约定出租方的基础设施配套义务和完成期限。如果出租方未履行，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，也要注意收集消防验收、供电增容等关键文件，以便在诉讼中主张抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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