按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款几千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也向开发商付清了购房款，但一直未办理抵押登记手续。

后来中振公司因资金链断裂，未能按期偿还银行贷款本息，银行多次催收无果，起诉到法院要求解除贷款合同，并要求以抵押的房屋权益偿还欠款。此时中振公司提出，合同未办理抵押登记，应当无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且中振公司后来已经把同一套房屋抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，银行不能优先受偿。

银行主张：合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行。按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理登记就认定无效。后续的抵押是在本案按揭之后设立的，不影响银行的优先权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院解除贷款合同、中振公司归还贷款本息、银行对抵押物享有优先受偿权的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，不能依据地方规章认定合同无效。中振公司后续设立的抵押关系，因抵押物当时尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，且该抵押合同也未实际履行，故该抵押登记无效，不影响银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭购房中，即使没有办理抵押登记，按揭合同仍然有效。很多人误以为没办登记合同就无效，这是不对的。按揭是一种特殊的担保方式，与传统的财产抵押不同，法律对其登记要求没有普通抵押那么严格。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第二，开发商出具的购房款收条可以证明购房款已经付清。本案中，开发商向中振公司出具了收到全部购楼款的收条，这个收条是证明中振公司履行了付款义务的重要证据。购房者要注意保留好开发商的收款凭证，避免日后产生争议。

第三，同一套房屋不能重复抵押，先设立的按揭权利优先于后设立的抵押。中振公司在本案按揭设立后又将房屋抵押给其他公司，这种"一房二抵"的行为不能对抗先设立的银行按揭权利。购房者应当注意，在已经办理按揭的情况下，不能擅自将房屋再抵押给他人。

王德林律师提示：

购房按揭贷款合同签订后，建议尽快办理抵押登记手续，这样可以更好地保护银行和购房者双方的权益。如果遇到资金困难无法按时还款，应主动与银行沟通协商，避免被起诉解除合同导致一次性还清全部贷款。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，购房者要重视合同条款的约定，按约履行还款义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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