租赁合同履行中一方违约，租金如何确定

租赁合同履行中一方违约，租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司（下称“供销公司”）将一栋在建商厦整体出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定，供销公司负责商厦外部装修和供电等“三通”工作，宇航公司负责内部装修并支付租金。商厦开业后，因消防设施不达标、用电容量不足等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司停业后拒付剩余租金，供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

宇航公司反诉称，供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，应赔偿损失。双方对停业期间的租金标准、违约责任等问题争议很大，案件最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同约定的租金标准支付租金，停业是宇航公司自身经营问题，与供销公司无关。宇航公司则认为，供销公司未履行供电、消防等合同义务，导致商厦违法使用并被责令停业，属于根本违约，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金，并要求供销公司赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，均应诚信履行。供销公司未完成供电增容和消防系统，构成违约，导致商厦处于违法使用状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在停业期间不按原租金标准支付租金。但宇航公司已实际使用商厦一段时间，应参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情支付部分使用费。最终判决宇航公司按市场租金的60%支付停业期间的使用费，双方其他违约责任相互抵销。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未履行主要合同义务，另一方可以暂停履行自己的义务，但需及时通知对方并保留证据。本案中宇航公司因对方未完成消防、供电等基础条件而停付租金，法院予以支持。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。如果房屋处于违法使用状态（如未通过消防验收），承租人实际使用价值降低，法院会参照市场租金、使用情况等酌情调整，而非直接按合同金额判赔。

第三，租赁合同双方应明确各自义务的履行顺序和标准。供电、消防等属于房屋交付使用的核心条件，务必在合同中写清完成期限和验收标准，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

租赁房屋时，建议先核实房屋是否通过消防验收、用电容量是否满足经营需求。如果出租方未完成这些基本条件，承租方有权要求整改或暂停支付租金，但需书面通知并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，法院同样会审查房屋是否具备合法使用条件，不能仅凭合同约定认定租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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