按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买商业房产，总价数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了楼宇按揭贷款合同，约定中振公司以所购房产权益作为抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期偿还剩余本息。宝丰支行起诉要求解除合同，中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规章，抵押必须办理登记，未登记则抵押无效。而宝丰支行认为，合同是三方自愿签订，实际履行，且按揭不同于普通抵押，不应仅因未登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物优先偿还宝丰支行。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行贷款，银行在购房人违约时有权处置房屋。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，中振公司在签订本案按揭合同之后，又将同一房产抵押给其他公司并办理了登记。但因该房产当时尚未竣工验收，依法不能抵押，且后续抵押合同未实际履行，因此该登记不产生效力，不影响本案银行的权利。

第三，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是三方自愿签订，内容不违法，也未损害国家、集体或他人利益，因此应认定有效。未办理抵押登记不影响合同效力，但可能影响抵押权能否对抗第三人。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。银行也应及时办理抵押登记，确保权利完整。在文山地区，购房者如遇按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力和还款策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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