房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议。协议约定，由宇航公司承租整栋大楼进行经营，租金按年支付并逐年递增。双方还约定了装修、水电、消防等配套设施的投入和完成时间。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并开业经营。但供电、消防等设施一直未达到合同约定的标准，消防部门检查后认定大楼存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金及违约金。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业经营，应当按合同约定支付租金，不能以消防、供电问题为由拒付。宇航公司则认为，郊区供销公司未按约定完成外部装修和供电、消防设施的配套，导致房屋无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但合同履行过程中，郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致房屋处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。法院同时明确，在违法履行期间，租金标准不能按合同约定计算，而应参照同类房屋的市场租金水平酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同主要义务，导致对方无法实现合同目的时，另一方可以暂不履行自己的义务。本案中，供电和消防是经营的基础条件，郊区供销公司未完成，宇航公司有权拒付租金。

第二，房屋处于违法使用状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、市场租金水平等因素，酌情确定一个公平的租金数额。这提醒我们，出租人不能因为承租人实际使用了房屋，就要求承租人按合同全额支付租金，出租人自身的违约行为也会影响租金计算。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要把出租人需要完成的配套设施、办理的审批手续写清楚，并约定违约责任。如果出租人未完成这些义务，承租人可以依法行使抗辩权，但要注意保留证据，比如书面催告、现场照片、政府部门检查记录等。在文山地区的租赁纠纷中，很多当事人因为没有及时固定证据，导致维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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