按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益作为抵押，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司陆续还款，但后期未能按期还清剩余本息。

宝丰支行起诉要求解除合同，并由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张合同未办理抵押登记，应属无效。一审法院判决合同有效并解除，中振公司不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

中振公司认为，合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效，且其已将房屋抵押给其他公司并办理了登记，宝丰支行的抵押权不应优先。宝丰支行则认为合同合法有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款及宝丰支行对拍卖价款优先受偿的判决。撤销一审涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律未规定抵押登记为合同生效要件，合同不违反法律、法规，且已实际履行，应属有效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同不同。按揭是以购房合同权益作为担保，银行放款后购房人逐步还款，法律上更灵活。不能简单套用地方性抵押登记规定来否定合同效力。

第二，合同是否有效，核心看是否违反国家法律、法规的强制性规定。地方规章不能作为认定合同无效的依据。本案中合同双方自愿、内容合法、实际履行，法院认定有效是合理的。

第三，后设立的抵押登记不影响在先按揭合同的效力。如果房屋当时尚未竣工验收，依法不能抵押，相关登记也不产生法律效力。购房人不能以之后的行为否定之前的合同义务。

王德林律师提示：

购房人签按揭合同前，应仔细阅读还款条款和违约责任，不要以为没办抵押登记就能免责。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师。在文山地区，房屋买卖和按揭纠纷常见，建议购房人保留好合同、付款凭证等材料，避免因证据不足陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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