房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，约定租期多年，租金逐年递增。双方签了正式合同并经公证。但在装修和开业过程中，大楼的消防、供电等设施一直没达到要求，宇航公司被迫停业。双方就租金支付和违约责任产生严重分歧。

宇航公司认为，郊区供销公司没有按约定完成消防系统和供电增容，导致商厦无法正常营业，自己有权不付或少付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋，应按合同足额支付租金，拖欠租金就是违约。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行消防、供电等配套义务，导致商厦被消防部门责令停业，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。

郊区供销公司主张：合同已经生效，宇航公司实际占有并使用房屋，无论经营状况如何，都应按约定支付租金，拖欠租金就是违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但郊区供销公司未完成消防、供电等法定义务，导致房屋处于违法使用状态。宇航公司有权行使履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。但停业前实际使用期间的租金，应按合同标准支付。法院还指出，违法履行期间，房屋不具备正常经营条件，不能按合同约定标准计算租金，应参照房屋实际使用价值合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的保护措施。本案中，郊区供销公司没有完成消防验收和供电增容，导致房屋无法合法使用，宇航公司有权暂停支付租金，直到对方履行义务。但抗辩权不能滥用，如果已经实际使用房屋，仍需支付相应使用费。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法状态（如未通过消防验收），租客可以主张按实际使用价值而非合同约定标准支付租金。法院会综合考虑房屋位置、面积、实际使用情况等因素，合理确定租金数额。

第三，签租赁合同时，出租方必须确保房屋符合法定使用条件，尤其是消防、水电等基础配套。否则，即使合同有效，出租方也可能因违法履行而无法按约定标准收取租金。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电是否满足经营需要。如果对方未履行这些法定义务，导致房屋无法正常使用，可以依法行使抗辩权。在文山地区处理类似纠纷时，建议保留好消防部门检查记录、整改通知书等证据，必要时咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市